9月5日，达州召开中心城区危旧房改造三年攻坚行动动员大会。

四川在线记者 袁城霖 达州频道 杨迎 文/图

城市建设不“大拆大建”，但城区大量存在的危旧房又该如何改造？9月5日，达州召开中心城区危旧房改造三年攻坚行动动员大会，拿出了一套全新的旧城改造方案，危旧房推倒重建有了操作指南。

记者从会上了解到，达州将主要采取“以旧换新”改造、维修加固改造两种模式，计划投入115亿元资金，在中心城区实施32个危旧房改造项目，总改造建筑面积256.748万平方米，涉及居民2.75万户。

达川区三里坪街道店子梁社区二小区现状及改造效果对比图。

此次危旧房改造三年攻坚行动实施范围为达州市中心城区建成区(通川区、达川区、达州高新区)，纳入改造范围的房屋有三类：经鉴定不适宜继续使用的C、D级危房，房屋质量较差、安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全的危旧房区域，以及1980年前建设的预制结构类老旧建筑等。

达州中心城区南城区工矿片区现状及改造效果对比图

值得注意的是，达州专门出台了针对危旧房“以旧换新”改造的十条措施，对采取“以旧换新”改造方式的危旧房给予规划指标、建房优惠等方面的支持。

“以旧换新”，即是房屋产权人将危旧房改造为新房。具体而言，按照“居民自筹、政府支持、合理补助”的原则，对符合改造规定的危旧房，由房屋产权人委托具备开发建设资质的国有企业采取原址(就近)重建或异地集中新建。

具体而言，选择原址(就近)重建的，重建住宅实行等面积置换，产权人可以分三个梯度享受建房优惠：原合法产权面积部分，产权人按照建安直接费(即不含利润、税费及地下空间费用等的单纯建设成本)的30%承担建房费用，其余建房费用由属地政府或项目实施单位统筹解决；置换的新房面积超出原合法产权面积积20%以内的部分，产权人按建安直接费用购买；置换的新房面积超出原合法产权面积20%以外的部分，产权人按同区域同类型新建房屋当期市场评估价格购买。

选择异地集中新建的，新建的房屋原则上与原房屋等价值置换，考虑新建房屋区位差异等情况，辖区政府可适当调整置换标准，原产权房屋等价值部分由产权人承担不高于建安直接费用30%的建房费用。在此基础上，产权人可以分梯度享受建房优惠：对超出原房屋评估价值20%以内的部分，由产权人按新建房屋建安直接费用补差；超出原房屋评估价值20%以外的部分，由产权人按新建房屋评估价值补差。

房屋产权人可申请提取本人及直系亲属的住房公积金，用于支付“以旧换新”改造中个人应承担的费用。

此外，在“以旧换新”改造项目建设过程中，达州对改造住房系产权人在中心城区唯一产权的居民，给予不超过2年的过渡安置补贴或公租房过渡安置。

据了解，达州这次危旧房改在项目的用地均是划拨方式，改造完成后由项目实施单位先行申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记(俗称“大证”)。在分户时，如果原房屋产权证上为“划拨”的，新证上仍登记为“划拨”或由产权人按规定补交土地出让金后登记为“出让”；如果原房屋产权证上为“出让”的，新证上原房屋面积登记为“出让”，超出原房屋面积部分需要原房屋产权人按规定补交土地出让金后登记为“出让”。

达州市城市更新领导工作小组相关负责人说，此次危旧房改造不是传统意义上的征收拆迁，而是产权人从房屋安全角度出发，自我更新的一种举措，其不存在补偿。除之前已纳入棚户区改造或已启动模拟征拆的改造项目，以及因政府性投资或招商引资项目需要启动的征拆按照《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》规定执行外，中心城区内所有危旧房拆除重建的，原则上均通过“以旧换新”方式进行。

据介绍，达州危旧房改造三年攻坚行动将按照先易后难、突出重点、稳妥推进的工作思路，优先实施在中心城区范围内国有建设用地上存在C、D级危房的片区，以及市民欧造意愿强烈、具有典型示范效应的其他危旧房片区。

附：选择原址(就近)重建“以旧换新”改造操作示例——

假定张某原有房屋认定合法建筑面积为100平方米。原址(就近)重建的新房建安直接费用为2500元平方米，与新建房屋同地段、同类型新房目前市场评估价为6000元/平方米。张某按以下三种方案“以旧换新”。

方案一：

张某选择置换的新房建筑面积为100平方米，与原房屋合法面积相等，属于“等面积以旧换新”，仅需按照750元/平方米(建安直接费用2500元/平方米的30%)承担建设费用，共计7.5万元。

方案二：

张某选择置换新房建筑面积为120平方米，为原房屋合法面积的120%，超出原房屋20平方米。那么，张某置换新房享受的优惠为：原房合法面积部分，按上述方案一承担建设费用，共计7.5万元，其余建房费用由政府或项目实施单位承担；超过原房合法面积20%以内部分按照2500元/平方米(建安直接费用)

承担建设费用，计5万元。

据此，张某选择原址(就近)重建置换一套120平方米的房屋，共计承担建房费用12.5万元。

方案三：

张某选择置换新房建筑面积为130平方米，为原房屋合法面积的130%，超出原房屋30平方米。那么，张某置换新房享受的优惠为：按前述方案一、方案二共计承担建房费用12.5万元；超过原房合法面积20%以外部分，按照6000元/平方米(市场价格〕承担建设费用，计6万元。

据此，张某选择原址(就近)重建置换一套130平方米的房屋，共计承担建房费用18.5万元。