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出租房被擅改用途并转租 房东可否单方面解除合约

http://www.scol.com.cn  (2017-07-19 14:30:41)  来源:达州晚报  
编辑:陈娇杜晓辉  

双方约定“租赁人未经房东允许不可擅自改变房屋用途”,可是房子出租不到3个月,租赁人开家庭麻将馆引致左邻右舍警告房东,称如继续三更半夜扰邻就报警。房东要求租赁人别开麻将馆,竟惹怒租赁人将房屋转租他人,造成房东想收回房子却遭遇闭门羹。

麻将馆深夜扰民

今年5月,宣汉县的李先生接邻居王女士电话获知,由于租赁人用他的房子开家庭麻将馆,经常深更半夜传出麻将声,不堪忍受的左邻右舍去敲门劝说停止打牌,对方却隔着防盗门提醒大家“别管闲事”。李先生不想因这事跟邻居失和气,只好向王女士连声道歉。

当晚8时许,李先生夫妇特意回到出租房,见到客厅和两间卧室都有人打麻将,便把房屋租赁人张先生喊到一边好心劝说,为不影响邻里关系,别再继续经营家庭麻将馆了。张先生表示不会给李先生夫妇惹麻烦,并承诺打麻将绝不扰民。

邻居扬言要报警

事隔两周后,李先生又接到邻居电话得知,因半夜三更出租房里还有人打麻将,邻居的正常生活秩序被打乱。另外,邻居还扬言称,如李先生不尽快制止就报警。

这次,李先生义正辞严要张先生停止麻将馆生意,否则将单方面解除房屋租赁合约,并追究张先生因图利擅自改变出租房用途造成不良影响的责任。李先生态度鲜明,完全没有商量的余地。张先生只好承诺一周内处理掉麻将桌,但这一周内可能还有人来打牌,希望李先生给邻居打好招呼。

收房遭遇闭门羹

李先生与张先生的口头约定到期,他回到出租房察看发现,屋里没有一张麻将桌,但居住是另一家人。李先生询问对方了解到,三天前张先生把房屋转租了,且已收了租金。李先生对新的租赁人表示要收回房子,对方以当初没约定出租房不可转租为由,认为李先生不能单方面解除合约,并拿出张先生与李先生签下的房屋租赁合约为证。事后,李先生多次收房均遭遇闭门羹。

李先生认为,虽然合约没有注明房屋不能转租,但约定有“租赁人未经房东允许不可擅自改变房屋用途”,转租就是违约行为。那么,张先生用出租房开家庭麻将馆牟利的行为,算违约吗?李先生可否根据“不可擅自改变房屋用途”这条约定,终止合约?

律师点评

四川天仁和律师事务所闫政律师结合案例分析认为:以下情况下房东有权单方解除合同:承租人违反约定方式,或者不依租赁房屋的性质而对租赁房屋进行使用收益的。《合同法》第二百一十九条规定:“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失”;承租人延迟支付租金,经出租人催告,仍不于催告期限内支付租金的。《合同法》第二百二十七条规定:“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同”;承租人未经出租人同意,将租赁房屋转租于第三人的。《合同法》第二百二十四条第二款规定:“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”;当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。未经房东同意签的转租合同是否有效?法律规定,出租人知道或者应当知道承租人转租的,可以在六个月内提出异议,请求认定转租合同无效。

结合本案来讲,李先生可以依据《合同法》第二百一十九条、《合同法》第二百二十四条第二款的规定与张先生解除合同,这里提醒李先生注意,《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条规定:“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。”

(据达州晚报)

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