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达州商铺现“经营权”出售现象 购买有风险

http://www.scol.com.cn  (2014-10-22 11:01:39)  来源:达州房产网  
编辑:李正勇  
你所视为的财宝在哪里,你就被哪里所吸引。
  
                               ——《圣经?马太福音》
  
  商业地产市场中,产权式商铺、售后包租等销售方式早已不是什么新鲜概念。在投资者还在讨论包租模式利弊的时候,出售一定年限的“经营权”成为了达州商业地产中的新现象。

  经营权转让 看上去真的很美
  
  “经营权商铺”也对于大多数人来说是很陌生的,特别在传统“一铺养三代”的产权模式下,是很多人难以接受的房产投资新模式。简单的说,商铺“经营权转让”就是投资者通过购买商铺一定年限的“经营权”,并按比例每月领取相应租金收益,满期还将退还本金,但投资者并不拥有该商铺的实际产权。  

  由于“经营权商铺”自身的特点,对于投资者,投资模式灵活,门槛底,给很多想投资商铺的客户提供了机会;对于开发商,经营权商铺的开发,投入相对较低,运作成本也大幅降低,这大大减小了投资的风险。

通常情况下投资商铺都是购买商铺的产权
通常情况下投资商铺都是购买商铺的产权

  目前,这种“经营权转让”商铺,在达州也并非仅此一家。例如,在达州珠市街的某新建商住小区,开发商在业主接房入住后,并未对其商业部分的产权进行销售,而是采用统一的招商、统一经营、统一管理的方式运营,再将近5000平方米的商业面积划分成数百个5-10平方米不等的单元格,以每个单元格5万元的价格进行“经营权”转让,并按月支付投资者相应的收益,但每个单元格的产权还是在开发商手中。

达州一商铺的DM广告单上印刷着投资收益表
达州商铺的DM广告单上印刷着投资收益表

  如果购买“经营权转让”的单元格,投资者需要与开发商签订《经营权转让物业合同》和《委托代管协议书》以及一个第三方的担保协议,合同年限是8年。往后每年,开发商都会按照一个固定的比例逐月将“租金收益”付给投资者,最高年收益可达21%。而到期之后,开发商还要将投资者的本金全部退还。
  
  既有投资收益,满期又能退还本金,而且还不用操心日常的经营和管理,这样的商铺投资是不是非常具有吸引力呢?
  
  一线城市早已出现 更像理财产品
  
  投资有风险,入市须谨慎。任何一种投资行为伴随着的都是投资风险。同样,即便是这样一种看上去“很美”的投资方式,其实投资风险也不可忽视。
  
  其实,这种创新的商业地产投资模式,其实并不是达州首创。早在2012年,武汉某大型商品交易中心的二期商铺就推出20年经营权商铺,总价低到产权商铺的40%,就曾一度引发市场热议。

商业地产的开发运营也在不断升级换代从而吸引投资者
商业地产的开发运营也在不断升级换代吸引投资者的目光

  据市场方介绍,当时之所以会采取这种销售策略,主要目的是为旗下商户提供最为宽松的融资、经营及成长环境;但事实上,该区域当时的发展还处在起步阶段,整个市场人气不够,大多数开门营业的商家都是亏损状态。在这样一种形式下,市场方推出20年经营权出售,到底是真正的产品创新还是急于回笼资金的无奈之举?
  
  事实上,出售商铺“经营权”这一现象在上海、广州等沿海一线城市早已出现,当然有成功也有失败,房地产业内对这种金融投资属性更强的创新产品一直也是褒贬不一,因为从某种层面来说,这样的投资方式,更像是购买了一款到期返本的理财产品。

商铺投资普遍还是购买实际产权
商铺投资普遍还是购买实际产权

  对于开发商来说,这种模式在最大限度发挥物业价值的同时,既可保证开发商的整体资金收益和物业所有权,又可坐享物业后期最大增值空间;而对于投资者来说,也能降低其投资风险和彻底决解未来经营问题,因为有产权人开发商作为项目支撑,项目经营风险将大大降低,可谓是一举两得的商业运营模式。
  
  但也有房地产业内人士指出,作为购买经营权的投资者,更大层面只是帮开发商承担了经营上的风险。因为投资者要面临两方面风险:一是商场做不起来,没有商户承租,意味着零收益;二是如果这个商业地产项目经营团队管理不善,导致商铺租金水平一直在低位徘徊,到时开发商一走了之,投资者还有可能血本无归。换句话说就是“和尚跑了,庙也一起没了”。因为投资者从一开始就不拥有商铺的产权。


商业地产成为房地产投资的新选择

  所以,达州有不少房地产业内人士将这种新兴的投资模式,比作伊甸园里的小苹果,看上去香脆可口、馋馋欲滴诱不可挡,一旦吃下去之后,是酸、是甜都只有自己知道,而且还不得不咽下去。
  
  投资需谨慎 收益不太高风险不太小
  
  “因为是商铺,不是企业,不存在经营权转让的问题。应该是承租权的问题,或者说是商铺使用权的问题,且其租赁期限最长不超过20年。这是以商铺使用权出让为幌子的行为有非法集资嫌疑,是有很大风险的。”达州律师事务所的吴律师介绍道。
  
  “经营权转让”在逻辑上应该是,先由投资者与开发商签订若干年租赁合约,并一次性缴纳租赁款,然后再委托开发商将不动产转租,获取包租利润。吴律师向笔者解释,回报率受转租顺利与否、市场租金浮动等因素影响,而包租通常由经营公司承担,假如转租不利、收益较差,普通的经营公司无法承担资金压力,甚至卷钱走人,极容易使投资者血本无归。

任何投资都是有风险的 所以投资需谨慎
任何投资都是有风险的 所以投资需谨慎

  其实,很多人都很明白,商铺经营权不同于产权,产权意味着持有人完整获得建筑物本身,经营权是租赁概念,不拥有建筑物本身。合同期满之后,开发商将会收回经营权。这就意味着在整个经营过程中商铺升值带来的收益与商铺实际投资者毫无关系。实际上,投资商铺除了租金收益之外,商铺本身升值带来的收益也是不可忽视的一个重要组成部分,而投资使用权商铺却无法享受到这些。
  
  为此,吴律师提醒广大投资者,“经营权”建议有投资此类商铺意向的市民可以委托律师进行风险管控。其次,投资者应谨慎签署交易合同:1、考察签约方企业实力;2、合同由不动产所有方、或不动产所有方法人担保。因为签约主体是独立的,因此,在其资质考察上需要谨慎,由有实力的企业担保,更有利于投资者权益的保障。”

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